房地(dì / de)産企業開發周期較長，不(bù)少企業在(zài)樓盤交接後，往往還會發生後續支出(chū)。不(bù)少房地(dì / de)産企業财稅負責人(rén)都在(zài)咨詢：對于(yú)交房後的(de)後續支出(chū)，如何進行稅務處理？

案例

某市甲房地(dì / de)産開發公司2017年3月受讓一(yī / yì ／yí)宗土地(dì / de)用于(yú)開發别墅住宅，總可售建築面積10萬平方米。2019年10月，甲公司向當地(dì / de)房管部門提交該樓盤的(de)竣工備案資料，并進行交付。已知當年已售面積8萬平方米，按稅法規定計算的(de)可售面積單位工程計稅成本爲(wéi / wèi)每平方米8000元。2020年1月~12月，甲公 司又陸續銷售尾盤3套住宅，面積1000平方米，該樓盤還陸續發生小區綠化支出(chū)1000萬元。後續發生的(de)這(zhè)1000萬元成本，甲公司應如何在(zài)2020年度企業所得稅彙算清繳中進行稅務處理？

分析

這(zhè)個(gè)業務具有較強的(de)普遍性，大(dà)多數房地(dì / de)産企業在(zài)實務中都會遇到(dào)。

根據《國(guó)家稅務總局關于(yú)印發〈房地(dì / de)産開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的(de)通知》（國(guó)稅發〔2009〕31号，以(yǐ)下簡稱“31号文件”）第二十八條對企業計稅成本核算的(de)一(yī / yì ／yí)般程序的(de)規定，對期前已完工成本對象應負擔的(de)成本費用，按已銷開發産品、未銷開發産品和(hé / huò)固定資産進行分配。其中，應由已銷開發産品負擔的(de)部分，在(zài)當期納稅申報時(shí)進行扣除；未銷開發産品應負擔的(de)成本費用，待其實際銷售時(shí)再予扣除。31号文件第二十九條同時(shí)規定，企業開發、建造的(de)開發産品，應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發産品成本中的(de)費用，屬于(yú)直接成本和(hé / huò)能夠分清成本對象的(de)間接成本，直接計入成本對象，共同成本和(hé / huò)不(bù)能分清負擔對象的(de)間接成本，應按受益的(de)原則和(hé / huò)配比的(de)原則分配至各成本對象。

根據上(shàng)述規定，後續發生的(de)1000萬元支出(chū)，應遵循受益原則和(hé / huò)分配原則，在(zài)已銷開發産品和(hé / huò)未銷開發産品中進行分配。具體來(lái)說(shuō)，該樓盤已售面積=2019年度已銷售面積+2020年度已售面積=80000+1000=81000（平方米），未售面積=總可售建築面積-已售面積=100000-81000=19000（平方米）。

已銷開發産品應分配的(de)計稅成本=後續支出(chū)的(de)計稅成本×（已售面積÷總可售面積×100%）=1000×（81000÷100000×100%）=810（萬元）

未銷開發産品應分配的(de)後續支出(chū)計稅成本=後續支出(chū)的(de)計稅成本×（未售面積÷總可售面積×100%）=1000×（19000÷100000×100%）=190（萬元）。

根據計算結果，甲公司2020年發生的(de)這(zhè)1000萬元小區綠化支出(chū)，已銷開發産品應分配810萬元，未銷開發産品應分配190萬元。其中，810萬元可在(zài)2020年度企業所得稅彙算清繳時(shí)稅前扣除；剩餘190萬元，待相應的(de)未銷開發産品實際銷售時(shí)，再予扣除。